La convivencia bajo el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, comúnmente denominado propiedad horizontal o condominio, genera una serie de obligaciones patrimoniales ineludibles para los titulares. Uno de los focos de mayor controversia jurídica y administrativa radica en la determinación y distribución de los gastos comunes, conocidos operativamente como cuotas de mantenimiento. En la práctica inmobiliaria peruana, persiste la interrogante recurrente sobre si dichas cuotas deben ser idénticas para todos los propietarios, independientemente de las dimensiones de su predio o del uso efectivo de las instalaciones.

El Marco Normativo Vigente: Ley N° 27157 y su Reglamento

Para abordar esta disyuntiva, resulta imperativo remitirse a la Ley N° 27157 (Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común) y a su Texto Único Ordenado (TUO), aprobado mediante el Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA. Este cuerpo normativo establece la estructura jurídica que rige los edificios y condominios a nivel nacional.

Dentro de este esquema legal, los gastos comunes están destinados a cubrir la administración, conservación, mantenimiento y pago de servicios (como el recurso hídrico, energía eléctrica de zonas comunes, pólizas de seguro, seguridad y limpieza) que garanticen la operatividad del inmueble en su conjunto. La obligatoriedad de estos pagos es irrenunciable e inherente al derecho de propiedad de cada unidad inmobiliaria.

Criterios de Prorrateo: ¿Igualdad o Proporcionalidad?

La premisa de que todos los propietarios deben aportar una cuota monetaria exacta y plana es un error conceptual que contradice la naturaleza predominante del régimen. La legislación peruana dispone que el pago de los gastos comunes se efectúe, por defecto general, en función a los porcentajes de participación en los bienes comunes asignados a cada sección de propiedad exclusiva. Usualmente, este porcentaje de participación se calcula en base al área techada u ocupada de cada departamento, oficina o local.

Bajo este paradigma de proporcionalidad, a mayor área ocupada, mayor será el coeficiente de participación y, en consecuencia, mayor será el monto de la cuota de mantenimiento. El fundamento de este criterio jurídico radica en el principio de que quien posee un mayor patrimonio dentro de la edificación genera un mayor impacto de desgaste en la estructura física, ostenta un mayor poder de voto en la asamblea y debe contribuir en mayor medida a la preservación del conjunto patrimonial.

La Autonomía Privada y el Reglamento Interno

No obstante, el derecho inmobiliario otorga flexibilidad ante la autonomía privada. El mismo cuerpo legal admite que la distribución de los gastos no se limite exclusivamente al factor de metraje. El Reglamento Interno —documento matriz inscrito en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) que rige la vida del condominio— tiene la potestad de establecer criterios diferenciados para el cobro. La normativa señala explícitamente que los aportes pueden determinarse atendiendo a variables como el uso del predio, la demanda de servicios, el número de ocupantes, o la accesibilidad (por ejemplo, locales comerciales en la primera planta que no utilizan los ascensores ni los corredores superiores).

Por tanto, para que exista una cuota plana (donde todos abonen exactamente la misma cantidad), este criterio de igualdad debe estar expresa y formalmente redactado e inscrito en el Reglamento Interno del edificio. Si el documento guarda silencio o no existe un acuerdo unánime o de mayoría calificada para modificarlo, rige imperativamente la distribución por el porcentaje de participación.

Consideraciones sobre Habitabilidad y Ejecución de Cobro

Un aspecto adicional de alta relevancia jurídica es la excusa de desocupación. Frecuentemente, propietarios con unidades inoperativas o deshabitadas exigen la exoneración o reducción unilateral de la cuota. Sin embargo, la doctrina y la normativa vigente estipulan claramente que el hecho de que un inmueble permanezca desocupado no exime a su titular del pago del mantenimiento, salvo pacto en contrario debidamente formalizado en el estatuto condominal. Asimismo, el marco legal dota a la Junta de Propietarios —debidamente inscrita y representada por su presidencia— de la capacidad de iniciar procesos judiciales de vía ejecutiva (cobro acelerado) contra los deudores morosos, constituyendo los recibos impagos como títulos ejecutivos plenos.

Conclusión

En síntesis, la distribución monetaria equitativa e idéntica de las cuotas de mantenimiento no es una regla impuesta por el Estado peruano, sino una excepción dependiente de la voluntad colectiva plasmada en la matriz registral. La estructura estándar y de diseño legal es la proporcionalidad basada en el dominio del área. Resulta indispensable que agentes económicos, inversionistas y adquirentes finales ejecuten una rigurosa debida diligencia sobre el Reglamento Interno antes de la consolidación de la transacción, a fin de proyectar correctamente la carga de conservación financiera del activo inmobiliario.

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Fuentes Consultadas:

– Diario Gestión, Sección Tu Dinero / Inmobiliarias.
– Texto Único Ordenado de la Ley N° 27157, aprobado por Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA.
– Diario Oficial El Peruano / Alerta Inmobiliaria: Aspectos jurisprudenciales sobre obligaciones pecuniarias en regímenes compartidos.
– Sociedad Peruana de Bienes Raíces: Mecanismos de cobro ejecutivo de gastos comunes.
– Tribunal Registral de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp): Resoluciones vinculantes sobre adecuación y modificación de Reglamentos Internos.