La creencia popular de que un inmueble gravado con una hipoteca se encuentra fuera del comercio o imposibilitado de transferencia es uno de los mitos más recurrentes en el mercado inmobiliario peruano. Desde la perspectiva del derecho civil y la operatividad bancaria, la venta de una propiedad hipotecada no solo es perfectamente lícita, sino que constituye una operación habitual, regulada y estructurada para garantizar la seguridad jurídica de las partes intervinientes y de la entidad acreedora.

Naturaleza Jurídica de la Hipoteca en el Código Civil Peruano

Para comprender la viabilidad de esta operación, resulta imperativo recurrir al artículo 1097 del Código Civil peruano. La norma define a la hipoteca como un derecho real de garantía que recae sobre un inmueble, afectándolo en seguridad del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero.

Esta afectación no despoja al propietario (deudor hipotecario) de sus facultades de dominio. El titular del inmueble conserva el derecho de enajenar el bien. El acreedor hipotecario (usualmente una entidad del sistema financiero) mantiene su derecho de persecución sobre el inmueble, independientemente de quién ostente la titularidad registral, hasta que la deuda sea íntegramente cancelada. En consecuencia, la transferencia del dominio es jurídicamente viable siempre que se estructure un mecanismo simultáneo o previo para la extinción de la obligación garantizada y el consecuente levantamiento de la garantía.

Mecanismos Transaccionales para la Enajenación

La operatividad de la venta de un inmueble hipotecado se desarrolla, en la praxis del mercado peruano, a través de dos mecanismos principales, dependiendo de la fuente de financiamiento del comprador.

1. Transferencia mediante Recursos Propios del Comprador

Cuando el adquirente dispone de liquidez total para la compra, la operación requiere una estructuración notarial y financiera precisa para mitigar el riesgo. El procedimiento estándar exige que el precio de venta se divida contablemente en dos fracciones al momento de la suscripción de la escritura pública.

Para materializar este pago, se estila la emisión de cheques de gerencia no negociables. El primer cheque se emite a favor de la entidad financiera acreedora, por el monto exacto de la deuda liquidada al día de la transacción. El segundo cheque se emite a favor del vendedor, cubriendo el remanente o saldo a favor, si lo hubiere. Este mecanismo garantiza al comprador que su capital extinguirá la carga hipotecaria, y a la entidad financiera le asegura la recuperación del crédito.

2. Transferencia mediante Financiamiento Bancario

Si el adquirente recurre a un crédito hipotecario, la transacción involucra una coordinación interbancaria. Si el comprador y el vendedor operan con la misma entidad financiera, el procedimiento se simplifica mediante una liquidación interna.

En el escenario más complejo, donde intervienen dos instituciones bancarias distintas, el banco del comprador asume un rol activo. Tras aprobar el crédito, esta entidad emite los cheques de gerencia respectivos durante el cierre notarial: uno dirigido al banco del vendedor para cancelar el pasivo existente, y otro a favor del vendedor por la diferencia. Con la cancelación efectiva de la deuda, el banco acreedor original queda obligado a emitir la constancia de cancelación y suscribir la minuta de levantamiento de hipoteca.

Procedimiento Notarial y Registral (Sunarp)

El éxito y la seguridad del tracto sucesivo dependen de la correcta ejecución de las formalidades documentales. La cancelación económica de la deuda no extingue automáticamente la inscripción de la hipoteca en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp).

Una vez verificado el abono, la entidad acreedora emite una minuta de levantamiento de hipoteca. Este documento debe ser ingresado a una notaría para su formalización en escritura pública, la cual debe contar con las firmas de los apoderados del banco. Posteriormente, se emite el parte notarial que será presentado ante la Sunarp.

En la práctica notarial contemporánea, se recomienda que el ingreso registral de la compraventa y el levantamiento de hipoteca se realicen en un mismo acto jurídico o de forma procesalmente encadenada. De este modo, el registrador califica en un primer momento la extinción del gravamen y, acto seguido, inscribe la transferencia de dominio, logrando que el nuevo propietario adquiera el bien libre de cargas.

Consideraciones Documentales y Tributarias

Antes de iniciar la promoción o negociación del activo, resulta indispensable la organización de un expediente técnico-legal que transparente la situación del predio. Este dossier debe incluir la copia literal actualizada, el Certificado Registral Inmobiliario (CRI) con una vigencia no mayor a treinta días, el cronograma de pagos actualizado emitido por el acreedor y la liquidación proyectada de la deuda al momento del cierre de la operación.

Asimismo, la operación está afecta al marco tributario general. El vendedor deberá prever el pago del Impuesto a la Renta de Segunda Categoría (5% sobre la ganancia de capital, salvo excepciones de casa-habitación o adquisición anterior al 2004), mientras que el adquirente asumirá el Impuesto de Alcabala (3% sobre el valor de transferencia o autovalúo, deduciendo 10 UIT). La existencia de una hipoteca previa no exime ni altera las obligaciones tributarias inherentes a la transferencia del dominio.

En conclusión, la comercialización de bienes inmuebles gravados constituye una dinámica financiera y legalmente estructurada, donde la debida diligencia documental y la correcta intermediación notarial garantizan el resguardo patrimonial de todos los agentes económicos involucrados.

Fuentes Consultadas:

• Diario Gestión, Sección Tu Dinero, Inmobiliarias (Reporte sobre viabilidad de venta de viviendas hipotecadas).

• Código Civil del Perú (Decreto Legislativo 295), Libro V (Derechos Reales), Artículo 1097.

• Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) – Directivas sobre tracto sucesivo, levantamiento de hipoteca e inscripción de compraventa.

• Portal Oficial del Estado Peruano / Interbank – Guía de levantamiento de hipotecas y procedimientos bancarios registrales.

• Diario Oficial El Peruano / Inmobilex – Agenda inmobiliaria: Claves para comprar o vender un inmueble hipotecado.

• CISA Inmobiliaria / Interseguro – Guías operativas sobre transferencias con recursos propios y financiamiento cruzado.