El Perú se ubica en una zona altamente sísmica, por lo que el riesgo de sufrir un terremoto siempre estará latente. Frente a los recientes movimientos telúricos en la región, surge una interrogante crítica entre inversionistas y propietarios: si un terremoto de gran magnitud destruye por completo un edificio residencial, ¿se pierde la totalidad de la inversión?

Como especialista en derecho inmobiliario, puedo afirmar que la respuesta jurídica es un rotundo no, aunque el camino patrimonial para recuperar el capital es complejo y requiere un conocimiento profundo de nuestros regímenes de propiedad y de las pólizas de seguros.

1. El Terreno Matriz: Lo que el Sismo no Puede Destruir

El principal error de concepto de muchos compradores es creer que son dueños únicamente del departamento. Según la Ley N.º 27157, que regula el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, al comprar un inmueble no solo adquieres una unidad de propiedad exclusiva, sino también una participación en los bienes comunes del edificio. Entre estos bienes, el más valioso es el terreno sobre el que se construyó el inmueble.

Al desaparecer la edificación, el terreno permanecerá. Aunque la Ley 27157 no establece expresamente qué ocurre con la extinción de todo el régimen cuando un edificio queda destruido, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) contempla mecanismos para su extinción voluntaria o involuntaria. Por ello, no se puede asumir que el propietario deja automáticamente de tener derechos sobre el inmueble.

Tras el desastre, la Junta de Propietarios debe reunirse para analizar qué hacer con el lote matriz. Existen principalmente dos caminos para los copropietarios:

• La liquidación y venta: Poner en venta el terreno matriz que quedó despejado y repartir el dinero en función del porcentaje de participación que cada vecino tenía.

• La reconstrucción: Organizarse para volver a construir e impulsar un nuevo proyecto inmobiliario, financiándolo con el dinero de las pólizas de seguros o con recursos propios.

2. La Realidad de los Seguros: Desgravamen vs. Daños Patrimoniales

El segundo frente de batalla legal tras un colapso es el asegurador. Aquí es donde es imperativo entender cómo funcionan las pólizas vinculadas a los créditos hipotecarios.

El mito del seguro de desgravamen: El seguro de desgravamen no debe confundirse con el seguro del inmueble. El desgravamen está destinado exclusivamente a cubrir la deuda ante situaciones como el fallecimiento o la invalidez del titular. Por lo tanto, este seguro no tiene como finalidad reconstruir el departamento si un sismo destruye el edificio.

El seguro contra todo riesgo (daños por sismo): Las entidades financieras exigen una cobertura contra todo riesgo para proteger la propiedad financiada, la cual sí contempla daños ocasionados por sismos. Sin embargo, la normativa de la SBS señala que el seguro de vivienda cubre el valor de la edificación, pero no el valor del terreno.

El desenlace jurídico-financiero en caso de destrucción total suele ser amargo para quien no lo prevé: la indemnización de la aseguradora podría ser destinada directamente al banco, debido a que el inmueble funcionaba como respaldo del crédito. En ese escenario, el dueño podría quedarse sin la vivienda (pues el edificio ya no existe) y sin capital de indemnización, aunque ya no tendrá la obligación legal de continuar pagando el préstamo hipotecario.

A nivel condominial, si solo algunos propietarios tienen seguro individual, la aseguradora responde únicamente por esa parte; por ello, es recomendable que las juntas de propietarios opten por contratar una póliza patrimonial colectiva para todo el edificio (que suele rondar el 0.2% del valor del inmueble al año).

3. Recomendaciones Preventivas del Abogado Inmobiliario

La verdadera protección del patrimonio no empieza después de la emergencia, sino en el terreno de la prevención legal. Todo propietario debe revisar minuciosamente tres documentos:

1. La Partida Registral: Contiene la información registral y permite identificar el porcentaje exacto de derechos inscritos sobre los bienes comunes.

2. El Reglamento Interno: Establece las reglas del régimen del edificio y será vital para la toma de decisiones conjuntas en caso de colapso.

3. La Póliza del Seguro del Inmueble: Para conocer qué riesgos están cubiertos, si se excluye el terreno y a nombre de quién se ejecutará la indemnización.

En conclusión, un sismo severo derribará muros, pero no anulará los derechos de propiedad que respaldan tu inversión. Garantizar la liquidez y la reconstrucción dependerá siempre de la formalidad registral y de una estructura de seguros contratada con inteligencia y asesoría legal.

Fuentes Utilizadas en la Investigación:

• Diario Gestión: Si un edificio en Perú colapsa tras un sismo: ¿los propietarios perderán toda su inversión?

• La República (Metro Cuadrado): ¿Qué pasa si un terremoto destruye tu departamento? Esto cubre el seguro en Perú.

• El Comercio: ¿Compraste un departamento y se destruye durante un terremoto? Conoce qué sucede en esta situación.

• Pérez-Llorca Abogados / Beca Inmobiliaria: Informes legales sobre el régimen de propiedad exclusiva y seguros hipotecarios en Perú.