Desde su promulgación en 2019, la Ley N.º 30952, que creó el Bono de Arrendamiento para Vivienda (popularmente conocido como Bono Renta Joven), generó gran expectativa en el sector. Sin embargo, su impacto real en la reducción del déficit habitacional y la formalización del alquiler fue limitado. El principal obstáculo siempre radicó en su rigidez estructural: exigir la conformación de grupos de al menos dos personas (familiares o no dependientes) dejó fuera a un sector demográfico clave en el mercado inmobiliario actual: el joven independiente que vive solo.

Hoy, el panorama podría cambiar drásticamente. El reciente Proyecto de Ley N.º 58-2026, presentado en el Congreso de la República, no solo busca corregir esta exclusión permitiendo que personas solas (de 18 a 40 años) accedan al subsidio, sino que plantea un ambicioso rediseño tributario que podría detonar, por fin, el mercado de edificios multifamily en el Perú.

Como profesionales del derecho y el desarrollo inmobiliario, es imperativo analizar esta propuesta más allá del titular político, evaluando su viabilidad legal y su impacto real en la rentabilidad de los inversionistas y la accesibilidad para los ciudadanos.

La Evolución Demográfica y el Fin de la Convivencia Forzada

El diseño original del Bono Renta Joven exigía una jefatura compartida o un grupo de al menos dos integrantes, asumiendo que la capacidad de pago y el ahorro (el bono de S/ 500 se divide en S/ 350 para alquiler y S/ 150 para la futura inicial de un inmueble) solo era sostenible en conjunto. Esta premisa ignoraba la transición demográfica del país.

Incluir a los jóvenes independientes es, desde una perspectiva de derecho civil y políticas públicas, un acto de razonabilidad. Las familias unipersonales son hogares constituidos con los mismos derechos constitucionales al acceso a una vivienda digna. Gremios como la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) han respaldado esta medida, señalando incluso que la ley debería flexibilizarse aún más para incluir a adultos mayores en situación de vulnerabilidad y eliminar la obligatoriedad del ahorro, dado que la meta de muchos inquilinos no es la compra, sino la habitabilidad a mediano plazo.

El Verdadero ‘Game Changer’: Beneficios Tributarios e Incentivos a la Oferta

Si bien la inclusión de solteros dinamizará la demanda, el componente más brillante del Proyecto de Ley N.º 58-2026 radica en los incentivos fiscales dirigidos a la oferta (los propietarios y desarrolladores), atacando un problema histórico de asimetría tributaria.

1. Para el arrendador persona natural (Renta de Primera Categoría): La iniciativa propone que los propietarios de una única vivienda destinada a beneficiarios del bono, e inscrita en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV), puedan deducir un 20% adicional de dichos ingresos para la determinación del Impuesto a la Renta. En términos prácticos, esto invita al pequeño inversionista a formalizar su contrato de arrendamiento, reduciendo la evasión fiscal a cambio de un alivio tributario real y la seguridad de un pago subsidiado por el Estado.

2. Para los desarrolladores institucionales (Renta de Tercera Categoría): Aquí es donde el derecho tributario y el desarrollo inmobiliario convergen para crear mercado. Actualmente, las empresas inmobiliarias que desean alquilar viviendas enfrentan una barrera insalvable: deben gravar el alquiler con el Impuesto General a las Ventas (IGV), lo que los pone en total desventaja competitiva frente a una persona natural que alquila sin este recargo.

El proyecto de ley propone exonerar del IGV a la actividad de arrendamiento de bienes inmuebles con vigencia no menor a seis meses, en el marco de proyectos destinados exclusivamente para vivienda. Según la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (Codip), esta exoneración es la llave maestra para destrabar el formato multifamily (edificios de un solo dueño institucional dedicados 100% al alquiler). Se estima que esta nivelación de la cancha tributaria podría gatillar el desarrollo de unos 350 proyectos de este tipo en el corto y mediano plazo, profesionalizando la administración de inmuebles y elevando el estándar de vida de los arrendatarios.

Perspectiva Crítica: Los Retos Pendientes para la Viabilidad de la Ley

Si bien la propuesta legislativa es un paso firme hacia la madurez de nuestro mercado de arrendamiento, desde la estructuración legal y financiera observamos algunos vacíos que la Comisión de Vivienda del Congreso deberá subsanar antes de un eventual dictamen:

• Actualización del Subsidio: El monto de S/ 500 (establecido en 2019) ha perdido poder adquisitivo frente a la inflación inmobiliaria. Hoy, los topes de alquiler permitidos por el programa original (entre S/ 750 y S/ 1,560 aproximadamente) son difíciles de conciliar con la oferta formal en zonas urbanas conectadas. Es imperativo indexar el bono a la Unidad Impositiva Tributaria (UIT).

• Fondos Garantizados: Históricamente, el Ministerio de Vivienda detuvo las convocatorias por falta de presupuesto. Una ley expansiva sin una partida presupuestal asegurada por el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) corre el riesgo de convertirse en letra muerta.

• Agilidad Registral: El éxito de la deducción tributaria dependerá de que la inscripción de los contratos en el RAV y las notarías sea un proceso digital, económico y sumario, evitando la burocracia que históricamente aleja a los propietarios de la formalidad.

Conclusión

El Proyecto de Ley N.º 58-2026 representa la actualización normativa más sofisticada que ha visto el sector de arrendamiento peruano en el último lustro. Al ampliar el espectro demográfico hacia los solteros y, sobre todo, al corregir las distorsiones del IGV para los desarrolladores institucionales, el Estado estaría sentando las bases legales para el «boom» de la vivienda en alquiler formal. Es momento de que los legisladores escuchen a la industria y conviertan esta iniciativa en una política de Estado sostenible y debidamente financiada.

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Fuentes consultadas para la elaboración de este artículo:

• Diario Gestión: Jóvenes que vivan solos también podrían acceder al bono para alquiler.

• Fondo Mivivienda / Plataforma Digital Única del Estado Peruano (Gob.pe): Condiciones y requisitos históricos del Bono de Arrendamiento para Vivienda (BAV) – Ley N.º 30952.

• Nexo Inmobiliario (Cámara Peruana de la Construcción – Capeco): Análisis de impacto del Bono Renta Joven en el mercado formal.

• Portal Urbania / Diario La República: Impacto del mercado de alquileres en jóvenes y topes de arrendamiento en Perú.

• Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (Codip): Declaraciones sobre el potencial del mercado multifamily y exoneraciones de IGV.