Articulo escrito por el Dr. Manuel Madrid Tataje. Magister por la Universidad ESAN. Maestría en Gestión y Desarrollo Inmobiliario.
Imagen obtenida del Google Earth el 26.04.18
Muestra el lote que sería ocupado años después por el Centro Comercial Real Plaza Salaverry
A través de la Ordenanza 1911-MML, publicada en el diario oficial El Peruano el 21 de noviembre de 2015, la Municipalidad Metropolitana de Lima (MML) aprobó el marco normativo de observancia obligatoria al que debían someterse los titulares prediales que buscaran alcanzar una nueva zonificación para sus propiedades.
Desde su entrada en rigor, esta Ordenanza generó gran controversia debido a la necesidad de presentar Estudios de Impacto Vial y Ambiental aprobados por las entidades competentes. Esta exigencia se extendía para aquellos pedidos de recalificación referidos a un uso distinto al residencial, abarcando de esta forma la totalidad de los diferentes tipos de uso comercial, industrial y de equipamiento.
Evidentemente, esta exigencia desalentó tremendamente la formulación de pedidos de Cambio de Zonificación, no sólo por la elevada inversión económica que representa la elaboración de ambos estudios técnicos, sino también porque su calificación, por parte de las autoridades competentes, se podía extender más allá de los ocho (8) meses (sin incluir el plazo que demanda su elaboración). A ello debía adicionarse los dieciocho (18) meses, en promedio, que podía tomar la aprobación o desaprobación de los pedidos de recalificación en la provincia de Lima.
Como se puede deducir, el principal cuestionamiento formulado contra el texto normativo se resume en la exigencia de presentar los estudios técnicos aprobados en una etapa de desarrollo donde el inversor aún no tiene absoluta claridad sobre la envergadura del proyecto y los consiguientes requerimientos de diseño.
Efectivamente, es común que los inversionistas que postulan a un Cambio de Zonificación carezcan de certeza sobre el producto inmobiliario que desarrollarán después de evaluar a profundidad el mercado y el costo económico y financiero que la inversión demandará.
Por ejemplo, el desarrollador podría tener la certeza de instalar en el predio un proyecto comercial, para lo cual postula migrar de una zonificación residencial a una comercial compatible con la intensidad del uso que persigue; sin embargo, el nivel de ideación y planeamiento podría aún no haber alcanzado el estado de maduración suficiente para conocer con precisión el flujo vehicular que atraerá el proyecto, el posible impacto negativo que generará al entorno y los accesos que deberán instalarse en el inmueble, por citar solo algunos ejemplos.
Imagen obtenida del Google Earth el 26.04.18
Muestra el Centro Comercial Real Plaza Salaverry en funcionamiento
Adicionalmente, es importante tener en cuenta que nuestra legislación de alcance nacional exige también que los proyectos de habilitación urbana y de edificación, según sea el caso, deberán presentar los respetivos estudios técnicos debidamente aprobados, cuyo nivel de detalle es más próximo al proyecto a ejecutar.
Dicho lo anterior, y en un aparente acto reflexivo, la MML publicó el 13 de abril último la Ordenanza 2086-MML mediante la cual se aprueba el nuevo procedimiento de Cambio de Zonificación y deroga la Ordenanza 1911-MML.
Entre las disposiciones más resaltantes tenemos las siguientes:
Requisitos especiales: Deberá presentarse la Evaluación Vial, Evaluación de la Proyección y Acciones de Mitigación Ambiental, y Evaluación de Estimación de Riesgo y Vulnerabilidad, únicamente para aquellas peticiones consideradas relevantes, para uso industrial y en favor de las áreas localizadas en pendientes pronunciadas.
En ese sentido, es conveniente precisar que son consideradas como relevantes aquellas peticiones que buscan migrar el uso del suelo a:
a. Residencial de Densidad Alta y Multa Alta, con área de terreno mayor a los 5,000 m2.
b. Comercio Zonal y Metropolitano, con área de terreno mayor a los 2,500 m2.
c. Industria Liviana, con área de terreno mayor a los 2,500 m2.
d. Gran Industria y Pesada Básica, cualquier área de terreno; y,
e. Equipamiento Urbano: Otros Usos, Educación (E2, E3 y E4), Salud (H3 y H4), con área de terreno mayor a los 2,500 m2.
Áreas mayores a diez (10) hectáreas: Las solicitudes que comprendan áreas iguales o mayores a diez (10) hectáreas, deberán encontrarse sustentadas en un estudio de planeamiento urbano del sector.
Improcedencia de Petición de Cambio de Zonificación: No procederán los pedidos de Cambio de Zonificación referidos a predios ubicados en Zonas Arqueológicas, Zonas Monumentales, Centro Histórico de Lima, cauce de ríos y quebradas, riveras o playas.
Además, no se aprobarán los pedidos de recalificación en favor de inmuebles ubicados en zonas de controversia o conflictos limítrofes distritales, hasta que los mismos sean solucionados. Para ello, el Instituto Metropolitano de Planificación (IMP) tiene como plazo máximo hasta el 28 de mayo de 2018 para identificar dichas zonas.
Reajuste Integral de Zonificación: Los Gobiernos Locales que conforman la provincia de Lima tienen hasta el 30 de septiembre de 2018 para presentar a la MML sus Proyectos de Reajuste Integral de Zonificación de los Usos del Suelo, conforme lo ha previsto la Ordenanza 1862-MML. De no cumplir con dicha disposición, el IMP asumirá la función planificadora del territorio en las respectivas jurisdicciones.
Como hemos visto, los avances alcanzados con esta nueva reglamentación son significativos; sin embargo, nos encontramos convencidos que la actual gestión municipal aún se encuentra a tiempo para impulsar, con mayor dedicación, la aprobación de los Reajustes Integrales de Zonificación, por ejemplo, proceso evaluativo en el que el Instituto Metropolitano de Planificación continuará desarrollando el rol protagónico que hasta el momento viene desempeñando con eficiencia.
