Cuando se analiza el sector inmobiliario se suelen celebrar las cifras en constante crecimiento: más construcción, más inversión, incluso más precio, pues esta variable está ligada directamente a la salud de la demanda. Sin embargo, hay una variable del mercado que está cayendo y que no suele aparecer. Por ejemplo, en los reportes del INEI: los metros cuadrados por vivienda que se ofrecen en el mercado.

Un rápido sondeo muestra que la opinión pública ya siente la reducción de los espacios en las viviendas que se ofrecen por toda la ciudad. Aunque parte de una percepción, algo debe estar pasando porque ya son notorios los cambios en las industrias complementarias como la de muebles y acabados, que ahora ofrecen productos más pequeños para los departamentos modernos.

Entonces ¿se puede decir que se trata solo de una percepción? La consultora Tinsa dice que no: el área útil promedio de la oferta inmobiliaria en Lima y Callao se redujo en 2,59% en el segundo trimestre del año, frente al mismo período del 2009. Además, si analizamos el mercado por segmentos, se nota que tal caída es mayor en las viviendas dirigidas al segmento B (6,01%) y D (2,16%).

Aunque a primera vista puede pensarse que este proceso responde solo al ansia mercantil de los desarrolladores inmobiliarios, los conocedores del mercado explican que la situación es mucho más compleja.

Gino Layseca, gerente general de Tinsa, considera que ofrecer menos m2 por vivienda es un artilugio para mantener la dinámica del mercado, pues la capacidad adquisitiva y de endeudamiento de la demanda real no ha mejorado en los últimos dos años, mientras que los precios han ido al alza.

El gerente general de la constructora Ciudaris, Ricardo Arbulú, coincide en que la reducción de los espacios es una respuesta de los empresarios a las nuevas condiciones del mercado. Según explica, tras la crisis internacional, las exigencias para acceder a un crédito hipotecario se elevaron, lo que dejó fuera de juego a un porcentaje de los demandantes. “El empresario busca alternativas para vender su proyecto y una de ellas es reducir el tamaño de las viviendas para mantener o, si puede, bajar el precio”, asegura.

Cuando se cuestiona la reducción de los espacios, Layseca asegura que esta reducción no es significativa —entre 4 m2 y 5 m2— y que estamos holgados frente a estándares internacionales.

A todo esto, el viceministro de Vivienda, David Ramos, concluye que tal reducción es aceptable, mientras se cumplan las nomas que aseguran la habitabilidad de una vivienda, pues un menor tamaño la hace accesible a estratos emergentes y de bajos recursos. “Para ellos, tener una vivienda de 36 m2 (como es el caso del programa Techo Propio) es un salto cualitativo que los puede sacar de la pobreza”,

Humberto Martínez, presidente del Comité de Edificación de Capeco, disiente porque considera que la oferta actual no se diferencia de los desarrollos inmobiliarios que datan de décadas pasadas, como las Torres de Limatambo.

En este punto, Javier Sota Nadal, decano del Colegio de Arquitectos del Perú, precisa que el metraje de las viviendas no es un problema en sí mismo, pues un buen diseño, que asegure luz y ventilación natural, hace una vivienda de calidad. ¿Pero qué pasa cuando no es así?

La sicóloga clínica Giulia Sanmarco, dice que la tendencia de construir viviendas que restringen la luz y la ventilación es dañina porque repercute en el estado anímico y sicológico de los habitantes. “Situación que se agrava en una ciudad como Lima, que tiene 9 meses al año de cielo nublado”, comenta. A ello hay que añadir los riesgos tangibles del incumplimiento de las normas: humedad, proliferación de hongos y alergias.

Sota Nadal llama la atención sobre otro punto crítico: la altura de las viviendas. El estándar internacional —dice— es un mínimo de 2,5 metros, mientras que la norma peruana lo baja a 2,3 metros, lo que “puede generar hasta claustrofobia a algunas personas”. Si hacemos cuentas, esos 20 centímetros menos hacen un piso más por cada 11 que se construyen.

Aunque el representante de Capeco considera que las normas protegen al cliente inmobiliario, el Reglamento Nacional de Edificaciones dice que el área techada mínima de una vivienda sin capacidad de ampliación (departamento en edificio multifamiliar) es de 40 m2, mientras que el área techada de una vivienda unifamiliar con posibilidad de expansión es de 25 m2.

Si partimos de que la oferta actual está bastante por encima de esas áreas, podemos decir que estamos bien, pero ¿es habitable una vivienda de ese tamaño?

Guido Valdivia, director del Instituto Ciudades del Siglo XXI, considera que ello depende del que vaya a habitar la vivienda: si se trata de una persona o una pareja, tiene sentido. El problema viene cuando se pretenda ofrecer viviendas familiares de ese tamaño, pero considera que tal situación no va a darse en nuestro mercado. En todo caso, el tiempo lo dirá.