Artículo elaborado por el Dr. Ramón Chehade Herrera, publicado el 17 de octubre de 2016 en el Diario Gestión.
Las normas de la Municipalidad Metropolitana de Lima para regular el procedimiento de cambio de zonificación en toda la ciudad no abordan los problemas de fondo que este tipo de procesos encierra.
El trámite es gratuito para el solicitante, los plazos de tramitación son cada vez más largos, la plusvalía generada por el cambio de zonificación sigue siendo capturada exclusivamente por el propietario del suelo, mientras que la ciudad no recibe nada a cambio (excepto el tener que soportar más flujos e impactos sobre las mismas vías y calles existentes).
No existe la obligación de generar nuevos equipamientos ni áreas verdes en proyectos de gran envergadura (cuestionamientos que luego son formulados durante la tramitación municipal del pedido y amenazan gravemente su éxito).
El problema de fondo subyace en la normativa urbanística que no exige nada a favor de la ciudad, haciéndole creer al propietario (contrariamente a lo que sucede en la mayoría de las ciudades urbanísticamente desarrolladas) que solo tiene derechos y no deberes, que su derecho a edificar está muy por encima del planeamiento y por encima de la ciudad. Entonces, el propietario entiende que el Estado no le exige nada a cambio de recibir una zonificación más potente para su suelo, comprueba que la ciudad no reclama nuevas áreas verdes ni nuevo equipamiento para servir a esas nuevas familias que pronto comprarán un nuevo departamento en el proyecto.
Por su parte, el funcionario municipal advierte la debilidad y la irracionabilidad de la normativa, que no exige una compensación a favor de la ciudad a cambio de otorgar mayor edificabilidad al suelo y de generar nuevos impactos al entorno urbano, pero es muy consciente de que en muchos casos no puede emitir una opinión favorable al pedido, pues probablemente la aprobación genere un problema urbano mayor, por lo que resulta preferible opinar desfavorablemente y desaprobar así las solicitudes de cambio de zonificación, como recientemente ha sucedido con todos los pedidos presentados respecto de inmuebles ubicados en el Cercado de Lima (Ordenanzas 1935-MML y 1936-MML) y con todas las solicitudes recibidas en los distritos de Santa Anita y Jesús María (Ordenanzas 1979-MML y 1994- MML), lo que en resumen evidencia algo muy simple y concreto: nuestra incapacidad de generar ciudad. Desde la óptica de la inversión privada, el promotor cada vez está más dispuesto a ser generoso con el proyecto e incorporar, por ejemplo, mayores áreas libres que las normativamente exigidas, dotar de algún equipamiento urbano al complejo y entender que su desarrollo debe llegar a integrarse con la ciudad, y no solo a servirse de ella.
Sin embargo, nuevamente la inversión privada se estrella con un sistema obsoleto, con procedimientos anacrónicos, poco transparentes y con la indescifrable burocracia administrativa municipal.
La única forma de avanzar en estos procesos es comenzar a incorporar nuevas herramientas de gestión urbanística dentro de los planes urbanos, pero en aquellos de verdad, donde la gestión de la ciudad desempeñe un activo rol de generación de valor para todos los actores, para que así la esencial labor de planificar la ciudad, sea algo más que colorear planos de zonificación.
Fuente: Diario Gestión
