Desde hace unos años, la expansión de los centros comerciales en el país vino acompañada de la subida incesante del precio del metro cuadrado, que en algunos casos fue calificada de especulación. 

Si bien ese factor no detuvo el avance del retail, generó algunos cambios de tendencia en la construcción. Pero esta situación está cambiando y los precios se empiezan a estabilizar.

 

“Llegó un momento en el que los precios de los terrenos de gran tamaño no permitían encontrar las rentabilidades adecuadas. No se coincidía con las expectativas de valor de los propietarios de los terrenos”, refiere Juan José Calle, presidente de la Asociación de Centros Comerciales y de Entretenimiento del Perú (Accep).

 

Esto se da cuando los negocios de los “mall” en zonas urbanas periféricas -donde el mercado no absorbe proyectos verticales- solo se pueden rentabilizar con comercio y servicios, lo que genera una disminución de la rentabilidad.

 

Un ejemplo es que si el inversionista compra un terreno en Lima Norte, donde el mercado no absorbe proyectos de oficinas u hoteles ni uso mixto, solo comercio en una sola planta, se debe valorar la incidencia del terreno sobre la ganancia.

 

“La consecuencia es que el mercado va a poner en el valor correcto el metro cuadrado, y ocurrirá que el propietario o se queda con su terreno y espera a que pasen años sin venderlo o le da el verdadero valor. Y eso está en función de lo que el inversionista va a pagar por la rentabilidad que va a obtener por el tipo de proyecto que va a construir”, sostuvo el también gerente general de Jockey Plaza.

 

El ejecutivo indicó que los proyectos que se han dado son los que ya han sido anunciados con anticipación y son las grandes cadenas comerciales, que cuentan con un banco de terreno, las que están llevando mejor la situación.

 

Hacia lo alto 

Pero la situación está cambiando, ya que los grandes terrenos han desacelerado su salida, con varios lotes paralizados y la especulación se está deteniendo, consideró Calle.

 

Similar opinión la tiene Ernesto Aramburú, director ejecutivo de Inversiones y Asesorías Araval, para quien los terrenos han dejado de subir, y por lo tanto, no hay mayor especulación ni se generan expectativas mas allá de las reales. Pero ¿cómo se aprecia este cambio?

 

El experto señala que ahora se ofrecen los terrenos y que antes no aparecían por las especulaciones. “No he observado ninguna baja importante, pero sí hay una voluntad de negociar”, sostiene.

 

A esto se añade que muchos terrenos no se venden sino que se arriendan a largo plazo, generalmente buscando una rentabilidad neta cercana al 8%.

 

¿Y esto qué ha generado? La dificultad de encontrar terrenos grandes a un precio adecuado generó la aparición de los centros comerciales en altura, como son La Rambla, Real Plaza Salaverry o el próximo proyecto que lanzará el Grupo Wong al sur de Lima, entre otros. “Esto permite amortizar el valor de la tierra en mayor número de metros construidos rentables”, agregó.

 

Pero, además, casi todos los nuevos proyectos están considerando parqueos subterráneos, lo que e s un índice de que sale más económico un metro cuadrado de construcción que un metro cuadrado de terreno, dijo.

 

Arriendos

Pero si hablamos de arriendos, la situación es otra, ya que se dan dos escenarios diferentes, indicó Aramburú.

 

“Los arriendos en los malls tienen el mayor valor en un arriendo fijo, que está planteado por metro cuadrado arrendado, frente a un arriendo variable, que equivale a multiplicar las ventas netas por un porcentaje que va a depender del rubro”, explicó.

 

Así, en el caso de los grandes formatos (supermercados, home centers, tiendas departamentales, cines, entre otros) están pagando arriendos fijos o mínimos muy bajos.

 

La diferencia se da, dice el experto, en el caso de los arriendos variables, que se compensan en función de la mayor venta por metro cuadrado. 

“Actualmente, dado que hay una mayor competencia, las ventas no siempre alcanzan niveles altos que permitan un buen arriendo real, y esto ha hecho que el arriendo final baje”, dijo.

 

Si lo hablamos con números, en el caso de un supermercado el arriendo mínimo fijo es de US$ 8 por metro cuadrado, mientras que el arriendo variable es el 2% de las ventas netas.

 

“La venta esperada por metro cuadrado es de US$ 400, pero si se aplica el 2% del arriendo variable a esos US$ 400 nos dará los mismos US$ 8, por lo que el supermercado pagará mayor arriendo solo si vende más de US$ 400”, explicó.

 

Otro es el caso de las tiendas departamentales, donde el arriendo mínimo fijo es de US$ 6 por metro cuadrado, frente a un arriendo variable que es 3% de las ventas netas. En ambos casos, el monto se puede negociar a menos por el valor de la marca. “En este caso, si se espera una venta de US$ 500 por metro cuadrado al aplicar ese 3% nos dará US$ 15, por lo que se puede apostar por un arriendo variable”, sostuvo Aramburú.

 

CIFRAS

 

US$ 7,000

MILLONES son las ventas que este año podrían lograr los centros comerciales, lo que implicaría un aumento de 10% versus el 2013.

 

10

NUEVOS centros comerciales se sumarían este año a los 70 que ya existen, con desarrollos tanto en Lima como en provincias.

 

137

CENTROS COMERCIALES existirán en el país al 2021, es decir, cuatro malls por cada millón de habitantes.

 

¿Qué tamaño de tienda es más rentable?

 

Pero, aunque las tiendas departamentales, supermercados u otros formatos mayores son los que ocupan el mayor espacio dentro de los centros comerciales, son las tiendas menores las que, en definitiva, generan la mayor rentabilidad de los “malls”, sostiene Ernesto Aramburú.

 

“Tienen una renta mínima que generalmente cubre por demás la inversión y que se establece en un punto de coincidencia entre el arriendo mínimo y la venta esperada por metro cuadrado que se multiplica por el porcentaje variable”, explicó.

 

Así, señala que todos los centros comerciales parten con rentas menores que van creciendo año a año o en cada renovación, y lo hacen en función de las ventas que vayan logrando. “En la práctica, habiendo tantos malls nuevos casi todos están en el período de aumento de rentas”, agregó Aramburú. En su momento, Percy Vigil, gerente general de MegaPlaza, dijo que era posible que en Lima se noten más los incrementos en los precios de los alquileres por m2 en los “malls”, pero dichas alzas vienen acompañadas de mayores ventas por m2.

 

 

Fuente: Diario Gestión