"Lo que sucede en la realidad es que normalmente cuando un proyecto inmobiliario cuando está terminado está ciento por ciento vendido. En el mercado casi no se encuentra que existe stock de unidades disponibles en edificios terminados", destacó.
Basándose en información de la empresa inmobiliaria La Galería, refirió que en abril habían 445 proyectos inmobiliarios de vivienda en desarrollo en Lima, con una oferta disponible de 8,800 unidades de viviendas, a un precio promedio de US$ 89,000 (ver tabla).
Megaproyectos
Si bien la construcción de viviendas ha aumentado, esta dinámica es aún insuficiente para atender el gran déficit existe, inclusive para cubrir la demanda efectiva (que es aquella que quiere y puede adquirir una vivienda), la cual, según Capeco, comprendía a 413,560 hogares el 2010.
Ante esta situación, señala Rossana Arnaiz, se considera que el ‘boom’ de los próximos años serán los megaproyectos, porque la única manera de atender la gran demanda en el país es con proyectos de gran envergadura, como ocurre en países como México o Colombia, donde es común que se lancen continuamente megaproyectos con una oferta que no baja de 8,000 unidades.
"Lo interesante es que para el promotor o inversionista inmobiliario el esfuerzo de sacar un proyecto de 20,000 unidades es probablemente el mismo que estructurar un proyecto de 40 departamentos, entonces, es más eficiente ejecutar proyectos de gran envergadura", comentó durante su participación en el Foro Urbanismo y Construcción, organizado por Comex Perú.
Necesidades futuras
Guido Valdivia, director ejecutivo del Instituto Ciudades Siglo XXI estima que en los próximos 20 años, en las 35 ciudades más grandes del perú, se demandará 2 millón 400 mil viviendas (de esas la mitad en Lima y Callao), y la pregunta es dónde se encontrará suelo disponible para cubrir esa demanda de las familias.
Entonces, prevé, si se considera el desarrollo de edificios de cinco pisos, se requeriría 6,000 hectáreas para viviendas para hacer frente a esa demanda futura.
"Si tenemos un plan urbano que es de 1990 no se sabrá dónde encontrar áreas disponibles. Entonces, ésta es tarea fundamental para la municipalidad, porque este más de un millón de personas se harán de viviendas si o si", remarcó.
Rol subsidiario del Estado debe seguir ampliándose
La escasez de suelos se está convirtiendo en un problema cada vez más serio para la actividad inmobiliaria.
René Cornejo, consultor de Corporación Helios, sostiene que los costos de construcción no ha crecido demasiado en los últimos diez años, pero el alza que ha experimentado el valor de una vivienda por metro cuadro se origina en el costo del suelo, que si ha aumentado mucho ante la falta de terrenos.
"Si se quiere evitar que la mayor demanda que se espera producto del aumento del ingreso per cápita termine (cubriendo) el (mayor) precio del suelo, entonces, el Estado debe intervenir y crear suelo urbano", opinó.
Añadió que esta creación de suelo urbano debe ir de la mano de un ordenamiento territorial, y eso pasa por tener una política de cero invasión. "La idea es hacer una ocupación territorial racional para que los incentivos de mercado funsionen", anotó.
Planteó que para la creación de suelo urbano una herramienta importante es el fideicomiso, y el Fondo Mivienda tiene capacidad y experiencia para administrarlo, pero la generación y la planificación debe hacerla el Ministerio de Vivienda.
Asimismo, dijo, se debe hacer un saneamiento físico legal, porque no se puede dar dinero a alguien que no tiene título de propiedad.
Cornejo refirió que el rol de subsidio inmobiliario del Estado debe ampliarse hacia los sectores más bajos, incluido al sector rural. "Se que es difícil, pero vemos los buenos resultados del crédito Mivivienda", apuntó.
las claves
– Se construyen unas 40,000 viviendas anuales, eso representa un tercio de la demanda efectiva.
– El déficit habitacional se calcula en 1 millón 860 mil 692, concentrado el 26% en Lima.
– Las hipotecas solo representan el 2.9% del PBI, a marzo del 2011.
– La construcción era liderada por las obras viales, ahora se espera que el motor sea la edificación de viviendas.
análisis
El gran reto de planificar
La planificación es clave para el desarrollo ordenado de una ciudad. ¿Qué se requiere para ello? A modo de propuesta abierta, creemos que son cinco aspectos
Primero asegurar disponibilidad de suelo urbano, luego, concertar planes de inversión con las empresas de servicio público; implementar un modelo de gestión territorial eficiente, simplificar procedimientos administrativos y crear una marca ciudad.
Para tener disponibilidad de suelo urbano no se pueden poner limites a la ciudad. Se requieren planes urbanos que consideren las necesidades y oportunidades de la ciudad, que sean flexibles, que planteen acciones en todo el ámbito de la ciudad y que posibiliten intervenciones a escala apropiada (debidamente saneada).
Un factor sumamente importante es la generación de una instancia de planeamiento que coordine la gestión y planeamiento de Lima y Callao, incluso hasta Ceñete, porque no pueden verse por separado.
Guido Valdivia
Exviceministro de vivienda
Fuente: Diario Gestión